La ley 675 del 03 de agosto de 2001, por medio del cual se expide el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, el cual está vigente a la fecha.

Esta ley 1 , deroga las normas anteriores   2 y otorga un plazo perentorio para realizar las modificaciones necesarias a los reglamentos para someterse a la nueva ley 3 . Hoy encontramos que aún muchas unidades sometidas a la ley 675 de 2001, siguen sin actualizar los reglamentos, entre otras cosas por el costo que ello implica para elaborar los estatutos, elevarlos a escritura pública y el registro en la oficina de Instrumentos públicos; en cada una de las unidades privadas que conforman el edificio.

Pese a lo anterior, no existe dificultad alguna frente al tema, pues la misma ley, dice que se regirá por la ley y no por el reglamento anterior, en lo que le sea contrario 4 . Es así como la ley supera el impase de la falta de modificación de los reglamentos, pero genera un nuevo inconveniente, frente a los “vacíos” que tiene la ley, según el concepto de algunos Administradores y Usuarios de la P.H.

La realidad, es que, la misma ley está dando las herramientas para que se solucione cualquier situación no contemplada en la norma, bien sea por lo que diga el reglamento, o por lo que diga el Código de Comercio en lo que respecta a asambleas de sociedades anónimas o por la ley colombiana; por lo cual, podemos concluir que el régimen de Propiedad Horizontal, esta nutrido por varias normas.

A manera de ilustración, les comentaré algunas de ellas:

1. Para conflictos entre vecinos, como es el uso de volumen alto de los aparatos de sonido, los escándalos y perturbación de la tranquilidad, para el problema del manejo de mascotas, para el problema del almacenamiento de sustancias prohibidas o peligrosas, entre otros, tenemos el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana 5

2. Par el manejo, mantenimiento, instalaciones y uso de piscinas tenemos la Ley 1209 de 2008, que busca evitar accidentes, problemas de salud y proteger la vida de los usuarios.

3. Para el manejo y mantenimiento de ascensores, puertas y portones con mecanismos electrónicos, encontramos la NTC5926, en la que se establece las especificaciones de seguridad y protección de los usuarios.

4. Para las asambleas, encontramos como complemento, el Código de Comercio, en el Titulo VI de la Sociedad Anónima, Capítulo III de la dirección y Administración, Sección I de la Asamblea General de Accionistas, artículo 419 y siguientes.

5. Para la realización de contratos encontramos el Código Civil Colombiano

6. Para la Contabilidad las normas internacionales de la contaduría, conocidas como las NIIF

Y así podemos hacer un largo listado de normas que son aplicables a la P.H., en materia Laboral, de prevención y atención de desastres y en un sinfín de temas, que por ser un régimen concreto para la P.H., no están excluidos de su aplicación y por el contrario complementan la normativa de la P.H.

Vemos entonces que tenemos un sin número de herramientas jurídicas para cada caso y evento suscitado al interior de la P.H., sin embargo hay temas que si son necesarios reforzar, como es el del control en la administración de la misma y de las facultades o atribuciones de los órganos colegiados, como es el caso del Consejo de Administración y el Comité de convivencia, los cuales no están sueltos desde el ámbito normativo, sino que es menester tener una herramienta efectiva y oportuna para el control de dichas funciones, ya que en la actualidad el recurso existente 6 es muy demorado y cuando se obtiene una solución ya los perjuicios han sido mayúsculos o ya no es posible de resarcirlos.

Con éste preámbulo los invito a que nos profundicemos en el mundo de la Propiedad Horizontal, cada semana conociendo un tema nuevo de interés general.

Fernanda Carvajal López Abogada

fdacarvajallopez69@gmail.com

Celular 3006756427

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1 Ley 675 de 2001, artículo 87

2 Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985 y 428 de 1988

3 Inciso primero Artículo 86, Ley 675 de 200

4 Inciso segundo Artículo 86, Ley 675 de 2001

5 Ley 1801 de 2016