La ley 675 del 2001, en su artículo 3 tiene unas definiciones, que se convierte en el lenguaje técnico de la Propiedad Horizontal, familiarizarnos con ellos va más allá que simplemente leer su definición, es entender el alcance de la misma y poderla visualizar en la realidad de cada copropiedad.

Así que, los invito en esta ocasión a revisar dicho lenguaje de la P.H., con el fin de ir desde lo básico a lo complejo que es la aplicación de la norma y/o el reglamento a las situaciones cotidianas de la convivencia en cada copropiedad; transcribir la norma es muy fácil y esta no es la idea, simplemente vamos a simplificar el lenguaje técnico para mejor comprensión. 

El Régimen de Propiedad Horizontal, es la forma en la cual se va a regir o guiar una propiedad en la que confluye varios propietarios de bienes privados y bienes comunes, el cual puede estar ya construido o que se vaya a construir. 1

Este tipo de propiedades, que deciden someterse a ésta forma especial de propiedad, deberá auto reglamentarse, con el fin de tener unas pautas generales para poder vivir en armonía y al cual se le denomina Reglamento de Propiedad Horizontal; en él encontramos los derechos y obligaciones claras, concretas y específicas de todos los copropietarios. 2 

Y aquí encontramos que las construcciones que se pueden someter a éste tipo de Régimen Especial son los Edificios o construcción de uno o varios pisos sobre un lote con construcciones independientes de dominio o propiedad de diferentes dueños 3 , áreas y/o servicios 4 de uso y utilidad general 5 . También están sometidos a éste régimen aquellas construcciones o proyectos inmobiliarios, conformado por varios edificios o sin ser edificios comparten áreas y servicios para el uso y utilidad general, como el lote, vías internas, estacionamientos, zonas verdes, entre otros. 6

Estas estructuras pueden ser destinadas para uso residencial 7 , es decir para vivienda exclusivamente, también puede ser destinada para uso de comercio 8 o mercantil exclusivamente o pueden tener un uso mixto 9 , en el cual encontramos bienes de usoparticular con diferentes destinaciones, todas estas modalidades, deben estar construidos de conformidad con la normativa nacional urbanística vigente. En este tipo de construcciones o proyectos encontramos bienes de uso y dominio particular 1 0 , con las características de cualquier bien que no esté sometido a P.H., dichos bienes tendrán su propio registro catastral e inscripción en la oficina de Instrumentos públicos; y a su vez encontramos también unos bienes que son para el uso común 11 a todos los propietarios, residentes o transeúntes del edificio o conjunto, los cuales son de propiedad, en común y proindiviso, de todos los que cuentan con una propiedad privada en dicha construcción. 

Esos bienes de nominados como “Bienes Comunes” 12 se encuentran divididos o mejor clasificados según su uso y necesidad: 1. BC esenciales 13 : los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, tales como el lote, los cimientos, el cerramiento perimetral entre otros; 2. BC no esenciales, son todos los demás que no cumplan la condición descrita en la norma 14

Para poder mantener estos bienes comunes en perfecto uso y funcionamiento, los propietarios, tienen la responsabilidad de contribuir con los costos que ello implica, para lo cual los propietarios de las áreas privadas deberán contribuir con las expensas comunes 15 , las cuales pueden ser necesarias y no necesarias o como la Ley las menciona “diferentes a las necesarias”.

Para poder calcular la participación, responsabilidad y aporte la ley ha establecido unos porcentajes denominados 16 “Coeficientes de copropiedad”, también consagra los módulos de contribución 17 , cuando el uso y disfrute de las áreas comunes son diferentes según la propiedad.

También, la ley define quien es el propietario inicial, área privada construida y área privada libre, definiciones que van de la mano con los conceptos de propiedad privada de la constitución y la ley civil colombiana y que en una próxima oportunidad trataremos con detenimiento.

Fernanda Carvajal López Abogada

fdacarvajallopez69@gmail.com 

Celular 3006756427

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1 Artículo 3 de la Ley 675 de 2001, párrafo 2 

2 Ibídem, párrafo 3 

3 Bienes privados o de dominio particular 

4 Áreas comunes 

5 Ibídem, párrafo 4 

6 Ibídem, párrafo 5 

7 Ibídem, párrafo 6 

8 Ibídem, párrafo 7 

9 Ibídem, párrafo 8 

10 Ibídem, párrafo 9 

11 Ibídem, párrafo 10 

12 BC: Bienes comunes 

13 Ibídem, párrafo 11 

14 Ibídem 

15 Ibídem, párrafo12 

16 Ibídem, párrafo 13 

17 Ibídem, párrafo14