Continuando con el tema del glosario, de la semana pasada, veamos qué implica o qué alcance tiene la definición de “Propietario Inicial” 1

Dice la norma que el propietario inicial es el titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que de forma voluntaria y por medio de escritura pública, somete el inmueble a éste tipo especial de régimen, como es la propiedad Horizontal.

Analicemos en la definición, en palabras sencillas para mejor comprensión. Comencemos por lo más importante; quien es propietarios: tenemos que es toda persona (natural o jurídica) a nombre de quien aparece registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos, como dueño 2 .

El dueño del inmueble, el cual puede ser un lote para construir o una construcción previa, decide adoptar el régimen de propiedad horizontal, para lo cual deberá elaborar escrito el cual debe contener, entre otras cosas, la identificación completa del predio, el uso que se le va a dar, los derechos y deberes de los copropietarios y definirá que áreas serán para uso común y cuales para uso privado, este documento se debe protocolizar en una notaría y registrarse en el folio de matrícula del inmueble afectado.

Con esa escritura de constitución, se abrirán las matriculas inmobiliarias de los bienes privados y los bienes comunes, pueden quedar con la matrícula inicial, separando el inmueble en varios inmuebles, que cumplen la condición que analizábamos en el escrito anterior, cuando analizábamos lo que era el régimen de la P.H., es decir unos de uso privado y otros de uso común para todos los dueños.

El bien debe ser susceptible de división 3 , sobre todo cuando hablamos de inmuebles previamente construidos y todos estos bienes deben cumplir con la normativa vigente de construcción 4 .

El propietario Inicial, al ser el dueño del cien por ciento del inmueble, es quien, inicialmente, regulará la forma de uso y disfrute de las unidades privadas y comunes a constituirse. Es por ello que encontramos. Muchas veces, en los proyectos urbanísticos, modificaciones a los estatutos, realizadas por las constructoras, sin la intervención de los promitentes compradores o cuando los compradores no superan el 30% del coeficiente de copropiedad, lo que ha generado en múltiples ocasiones, inconformidades en los copropietarios, ante las reformas parciales que hace el constructor al reglamento, sobre todo lo que tiene que ver con diseño y destinación de áreas comunes.

El propietario inicial, deberá realizar todas las gestiones pertinentes para legalizar y tramitar la P.H., terminando el trámite con la inscripción, en la Alcaldía Municipal o distrital, de la persona jurídica que nació con la escritura de constitución de la P.H.; es ésta entidad la que llevara el registro de la P.H., sus órganos de administración y de control 5 .

Fernanda Carvajal López Abogada

fdacarvajallopez69@gmail.com

Celular 3006756427

1 Artículo 3 de la Ley 675 de 2001, párrafo 15

2 Titular del derecho de dominio

3 De conformidad con la Ley Civil y las normas de construcción

4 Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR 10, para el sector Urbano y la Ley 160 de 1994 y las que la complementen o modifiquen, para el sector rural